STJ deve julgar regras para contrato de venda de imóvel sem registro em cartório

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai julgar quais regras devem ser aplicadas em caso de inadimplemento no contrato de compra e venda de imóvel em regime de alienação fiduciária, sem registro em cartório. Os ministros da 2ª Seção vão analisar as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da Lei nº 9.514, de 1997, que trata da alienação fiduciária.

O julgamento será feito pela sistemática dos recursos repetitivos, o que significa que as instâncias inferiores do Judiciário deverão seguir o entendimento da Corte (Tema 1420). Na prática, a consolidação da tese pode pôr fim a uma controvérsia jurídica importante: só no STJ há pelo menos 704 decisões monocráticas e dez acórdãos abordando a mesma questão.

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Embora o registro da transferência de posse no cartório seja obrigatório, acrescenta, a medida nem sempre é levada a cabo no mesmo momento pelas empresas que negociam lotes, devido ao alto custo e irreversibilidade da transação. “Entre o recolhimento do ITBI, as taxas do cartório e outros custos adicionais, calcula-se em média 5% do valor do contrato para registrar a transferência”, afirma.

Ainda segundo a especialista, como não há financiamento específico para loteamento no país, cerca de metade das grandes empresas do setor espera pelo menos seis meses até a carteira se consolidar antes de fazer o registro. Nesse intervalo, não pode contar com as proteções a que têm direito os contratos registrados no cartório.

De acordo com Olivar Vitale Junior, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), em caso de inadimplemento, é necessário definir qual a legislação aplicável a contratos que estão nessa situação. Para ele, a importância do registro em cartório é a garantia da transparência nas operações, uma vez que, se a pessoa que está financiando o bem decidir revendê-lo, o comprador saberá da condição do imóvel.

Se prevalecer a Lei da Alienação Fiduciária, o entendimento vai beneficiar as loteadoras. Segundo a norma, em caso de inadimplemento, o lote vai a leilão e a empresa pode ficar com o valor pago pelo arrematante. “A loteadora não quer pegar o lote de volta, ela quer receber o valor da venda”, diz o advogado. Em último caso, se não houver interessados, ela pode retomar o bem e tentar vendê-lo no mercado.

Se aplicado o CDC, parte do dinheiro já pago na transação deve ser devolvida ao consumidor. A solução beneficia o comprador, mas cria um desequilíbrio na relação, segundo Vitale. “Quando compra, ele sabe que está comprando o lote inteiro. Não dá para, no meio do caminho, dizer que não é dono”, defende.

Serão analisados três recursos como representativos da controvérsia, dois do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e um do TJ de Goiás. No STJ, os processos estão sob relatoria da ministra Nancy Andrighi (REsp 2228137, REsp 2226954 e REsp 2234349).