Cresce pedido de distrato para imóvel popular

Clientes que compraram apartamentos classificados como habitação de interesse social (HIS) ou habitação de mercado popular (HMP) em bairros valorizados de São Paulo estão entrando com ações na Justiça para desfazer o negócio, alegando não terem sido informados sobre as condições de uso dos imóveis.

Os processos envolvem, em geral, estúdios vendidos para compradores que possuem renda familiar superior ao limite imposto pela legislação municipal e que pretendiam usar os imóveis para fazer locação de curta temporada, como por meio do Airbnb, o que foi proibido pela prefeitura em 2025.

Antes disso, no entanto, já havia a orientação de que as unidades deveriam ser habitadas apenas por famílias que se enquadram nas rendas para HIS e HMP.

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O advogado Olivar Vitale, que é consultor jurídico do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário) e trabalha para a Conx, incorporadora que também tem ações de distrato ligadas a unidades HIS e HMP, afirma que, na maior parte dos casos, o consumidor se aproveita dessa situação para tentar desfazer um investimento que não deu o retorno esperado.

Outro advogado que atende incorporadoras em ações do tipo, mas pediu anonimato, destaca que muitos compradores são investidores e adquiriram mais de uma unidade em um projeto, o que, para ele, significa que entenderiam as restrições sobre HIS e HMP – e se decidiram comprá-las, foi apesar delas.

Vitale, no entanto, destaca que toda a comunicação feita com o cliente conta em processos do tipo. Assim, se o contrato destaca que a unidade é HIS ou HMP, mas o corretor ou a própria incorporadora afirma ao cliente que isso não importa, há chances de ganho de causa – desde que ele consiga comprovar essas comunicações. Se o cliente perder a causa, precisa arcar com os custos do processo e, em geral, uma multa sobre o valor do contrato.
Para as incorporadoras, além de uma fonte de gastos com indenizações e um possível estoque que terá que ser revendido, é um risco reputacional.

O professor Sampaio pondera que as restrições, agora impostas com mais clareza, são um passo para amenizar o problema, e precisam funcionar como orientações a compradores e empresários. “Me parece que as coisas estão tomando um novo rumo, por pressão da sociedade civil e do Ministério Público”, afirma.